个人按揭房产转“经营贷”的条件及所需材料（2）

前段时间，郑州爆出可以将房贷转换为利率较低的贷款。

转换后，假如个人房贷利率是基准上浮20%也就是5.88％，转换为月息3.8厘，相当于年化利率4.55%，基准利率打9.3折，如果贷款100万，不考虑贴现及通货膨胀的情况，20年下来可以节省几十万！

根据多方了解，具体办理条件有：

1、房产范围是市内八区+白沙和港区，这是初步条件。

2、要求土地性质是出让，如果土地是划拨，必须是补过差价的经适房，其他情况暂时不能受理（房屋、土地信息通过支付宝可以查询）。

3、3年到期还本金月息是3.2厘，适合前几年现房抵押利率高的朋友，之前一般都是5-6.5厘，同样100万，3年下来能省十几万的利息。

4、3-20年期等额本息还款月息是3.8厘（年化4.55%），只要住房按揭利率是基准上浮10以上，都可以申请。

（两点注意事项：一是新房要有房本，二是最长借款期限是20年，对比按揭的30年，还款压力会大一些。）

5、不管是3.2厘还是3.8厘，都需要营业执照。

按揭房转成经营贷源于某银行刚发布的房产抵押经营贷款政策：“一年期月利息为3厘（营业执照最低期限半年）、三年期月利息3厘2，可三年还一次本金、20年等额本息3厘8”。

满足上述条件的按揭房可办理转为“经营贷”。

办理流程如下：按揭房办理经营贷，是通过提前还贷的方式，结清原有房贷，后去房管局办理房产解押，办理过程当中以个人名义注册公司，公司注册成功后以房产作为抵押物在进行银行贷款（即“经营贷”），最长贷款年限20年，利率最低为4.55%，办理成功后，即为“转换贷款”办理成功。

这里有几个名词及相关办理流程需要说明一下。

1.提前还贷

提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

办理流程：根据与各银行签订的贷款合同不同，准备好银行要求的相关资料通过提前向银行申请的方式，银行通过提前还贷的申请后，在约定的某一月，将剩余应还本金存入银行，银行扣款后，在规定的工作日内出具贷款结清证明，提前还款成功。

2.房产解押

解押是指通过偿还贷款等形式，对抵押物品解除抵押的行为，房产解押则是指，偿还贷款后，区房管局对房产解除抵押的过程。

房产解押办理流程：抵押、解押登记可选择微信预约，或现场预约。

2.1、微信预约

2.2、现场预约

可直接咨不动产中心咨询台、抵押业务窗口（或综合业务窗口）领取材料清单，进行登记预约。

2.3、现场办理

按照预约具体时间，带齐申请资料（清单附后）、提前20分钟到咨询台刷取纸质预约号票（抵押业务窗口、综合业务窗口、或大宗业务窗口），而后等待叫号办理业务即可。房产解押所需资料：

①不动产登记申请审批表（原件，不动产中心领取或官网下载）

②申请人有效身份证明（对比原件，收复印件）：自然人提交居民身份证

③委托办理的，提交授权委托书（原件）及受托人身份证明（对比原件，收复印件）

④抵押权消灭的材料（原件）

⑤其他不同情形需提交的不同材料：

抵押权人与抵押人共同申请注销登记的，提交房屋所有权证或不动产权证书（对比原件，收复印件）和他项权证或不动产登记证明（原件）

抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书（原件）

注意事项：

原他项权证或不动产登记证明丢失、申请办理抵押权注销业务的，需先在市级以上公开发行的报纸上刊登遗失申明或在不动产登记机构门户网站进行公告，公告期不少于15个工作日。

3.个人注册公司

2011年7月工信部等四部门联合发布的《中小企业划型标准规定》中，首次将微型企业纳入企业分类标准。根据该标准，农、林、牧、渔业营业收入50万元以下的为微型企业；工业从业人员20人以下或营业收入300万元以下的为微型企业；软件和信息技术服务业从业人员10人以下或营业收入50万元以下的为微型企业；房地产业营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

个人注册公司需准备以下资料：全体股东身份证、法人简历一份、公司联系方式、住所证明(房产证复印件)、租房协议、发票、经营范围。

办理流程是：

①、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》

②、股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或委托代理人的身份证复印件(本人签字)应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限

③、股东签署的公司章程(股东为自然人的由本人签字，法人股东加盖公章)、股东的法人资格证明或者自然人身份证明复印件

④、股东为企业法人的，提交营业执照副本复印件;股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件;股东人为社团法人的，提交社团法人登记证复印件;股东是民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件;股东是自然人的，提交身份证明复印件

⑤、根据工商行政管理局的要求填写相关材料后等待审核，办理营业执照。

4.经营贷

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

经营贷办理方式（具体参考各银行政策）：

①贷款人向银行提供基本资料，其中包括：借款人及其配偶身份证、户口本、结婚证及营业执照复印件

②提供借款人及其配偶的个人征信证明，如征信显示“连三累六”逾期情况，视为黑户，银行将不批复贷款。

③借款人需要提交借款申请，介绍经营状况、借款原因、借款需求资金、上下游客户、经营流水等信息。

④银行一般不予批复自主支付贷款，需借款人提供真实购货合同，提供供货方信息。

⑤银行会对借款人经营情况进行调查，是否真实、合理，评定此贷款是否具有风险。

⑥调查结果如果跟借款人提供情况一样，贷款人真实具有资金需求，银行将会给予批复贷款。

⑦贷款年限及利率都是银行规定，需要贷款人与银行做好沟通。

5.房产抵押

抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押贷款，是借款者以一定的抵押品作为物品保证，向银行取得的贷款。

房产抵押办理流程：同房产解押

房产抵押办理所需资料：

①不动产登记申请审批表（原件，不动产中心领取或官网下载）

②申请人有效身份证明（对比原件，收复印件）：境内法人提交营业执照、自然人提交居民身份证

③委托办理的，提交授权委托书（原件）及受托人身份证明（对比原件，收复印件）

④房屋所有权证或不动产权证书（对比原件，收复印件）

⑤主债权合同（原件）。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要发生的债权合同或其他登记原因文件等证明材料

⑥抵押合同（原件）。最高额抵押的，应提交最高额抵押合同

⑦其他不同情形需要提交的证明材料：

以不动产设定反担保抵押登记时，还应提交保证合同（原件），反担保抵押合同（原件）

向银行金融业机构申请贷款抵押的，需提供抵押权人金融许可证（对比原件，收复印件）

知悉函原件（余额抵押业务）

注意事项：以无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产抵押的应当由监护人代为申请登记，并提交合法有效的监护关系证明。

按揭房贷转经营贷办理，最长年限只能办理20年。如果原先贷款30年的情况下，利率降低，整体的还款总数减少了，但是，还款年限也降低了，均摊到每月，还款额是增加的。

以100万贷款为例，按揭贷款上浮20%为5.88%，贷款30年，每月还5918元。如果转换为抵押贷，利率4.55%，贷款20年，每月需还6353元，多还了400多元。

疫情影响下，很多购房者会通过专业贷款机构进行“买企业”或者“借经营流水”走捷径申请经营贷，以享受银行低息贷款，降低每月还款压力。但是目前在政策下，尤其是深圳事件爆发后，银行加强对经营贷风险管控，从“贷前检查”-“贷中跟踪”-“贷后管理“等一系列措施，因此，借款人需要承担政策监管风险，如果不是真正用于实体经营，恐面临银行回收贷款风险，借款人应充分评估金融政策。

总的来说，转换贷适合低利率+提前还款需求的人士选择。

且用“经营贷”买房的人流动资金要“充裕”，一旦‘经营贷’政策收紧或利率上调，能从其他渠道获得低成本的资金才行，“要不然得不偿失”！